Què passa amb els contractes d'arrendament per a ús diferent a l'habitatge després de la declaració de l'Estat d'Alarma?
El passat dia 14 de març, per mitjà de Reial Decret 463/2020 (LA LLEI 3343/2020) es va declarar l'Estat d'Alarma per a la gestió de la situació de la crisi sanitària ocasionada pel COVID-19.
En conseqüència, es van adoptar, entre altres, les següents mesures de contenció:
Article 10 Reial Decret 463/2020, de 14 de març (LA LLEI 3343/2020):
- «1. Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, a excepción de los establecimientos comerciales minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, establecimientos farmacéuticos, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías. Se suspende cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.
- […]
- 3. Se suspende la apertura al público de los museos, archivos, bibliotecas, monumentos, así como de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en el anexo del presente real decreto.
- 4. Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio».
Aquestes mesures de contenció poden ocasionar, en els propers dies, un incompliment massiu de la relació de contractes d'arrendament de locals comercials, d'oci i restauració, els quals han vist suspesos els seus negocis, durant un període mínim de quatre setmanes.
Així doncs, com ja saben, les relacions contractuals obliguen a les parts a complir amb les obligacions derivades dels contractes. En el supòsit d'incompliment contractual, la part complidora del contracte podrà exigir el compliment o, si escau, la resolució del mateix, així com la corresponent indemnització per danys i perjudicis causats amb motiu de l'esmentat incompliment.
Ara bé, què passa quan l'incompliment contractual es deu a una causa aliena a la voluntat de la part incomplidora, impredictible i inevitable?
Doncs bé, davant d'una causa excepcional i imprevisible com la que ens trobem (pandèmia ocasionada pel virus COVID-19 i tancament d'establiments comercials i de la restauració amb motiu de la declaració de l'Estat d'Alarma) l'arrendatari pot instar la modificació de les clàusules contractuals; en particular, les relatives a la renda i als pagaments de la mateixa, a través de la clàusula coneguda amb el nom de «rebus sic stantibus».
La clàusula «rebus sic stantibus» permet a una de les parts contractants exonerar o reduir l'impacte negatiu d'un risc contractual no contemplat en el moment de formalitzar el contracte
La jurisprudència ha definit com a pressupostos imprescindibles per a l'aplicació de la clàusula «rebus sic stantibus», els següents:
- Una alteració completament desconnectada de la voluntat de les parts.
La situació de l'Estat d'Alarma que ha obligat al tancament de locals i establiments comercials és un fet aliè a la voluntat de les parts contractants i inevitable.
- Un risc impredictible i d’una naturalesa extraordinària de les circumstàncies.
La situació de l’Estat d'Alarma declarat en tot el territori nacional, com a conseqüència de la crisi sanitària, és una circumstància sense precedents, completament impredictible i summament extraordinària.
- Una obligació / contraprestació excessivament onerosa per a una de les parts o que suposa la frustració de la finalitat del contracte.
El tancament dels locals i els establiments comercials suposa per a l'arrendatari una important minva o falta d'ingressos, resultant, de vegades, que el negoci sigui inviable econòmicament. Així doncs, el manteniment de les condicions estipulades en els contractes d'arrendament dels locals (pagament de renda), pot implicar una obligació excessivament onerosa per a l'arrendatari que pot suposar la frustració de la finalitat del contracte d'arrendament.
En definitiva, la clàusula «rebus sic stantibus» permet que arrendador i arrendatari puguin alterar el contingut del contracte d'arrendament i realitzar aquells canvis oportuns, per tal de restablir l'equilibri entre les seves prestacions, les quals s'han vist afectades com a conseqüència de la declaració de l'Estat d'Alarma.
A continuació, els hi facilitem un model de carta que es poden descarregar i enviar als seus arrendadors, sol·licitant la rebaixa del preu fixat en el contracte d'arrendament, mentre duri l'Estat d'Alarma Aquí